Строительная экспертиза многоквартирного дома

Чаще всего владельцы квартир сталкиваются со сбоями в работе отопительной системы, холодом от стен, протечками кровли, дефектами инженерных коммуникаций.

Холодные батарей, протечки труб, некачественная работа вентиляции и сырость в подвале часто вызваны ошибками при проектировании строения. К таким проблемам также приводят нарушения технологии возведения многоквартирных домов. При этом проблемы часто возникают из-за незаконных перепланировок, нарушения жильцами правил эксплуатации общедомовых систем и при монтаже дополнительного оборудования.

Из-за несогласованных перепланировок часто появляются трещины в несущих стенах, происходит разрушение ослабленных конструкций. Самовольные врезки в систему отопления, подключение дополнительных радиаторов и теплых полов влечет за собой проблемы с подачей тепла на всем этаже многоквартирного дома.

Для обнаружения и ликвидации причин, вызывающих проблемы, требуется квалифицированная экспертиза. Ее проводит комиссия, состоящая из технических специалистов. По итогам экспертизы будет составлен Акт с указанием истинных причин и методов решения проблемы.

Работы по проведению экспертизы многоквартирного дома регламентированы соответствующей технической документацией. Членам комиссии потребуется собрать определенный пакет документов на обследуемый объект жилой недвижимости.

В пакет документов входит:

• техническое задание или обращение с детальным описанием возникшей проблемы;
• проект многоквартирного дома;
• вся имеющаяся техническая документация по строению (паспорт БТИ, фотографии, имеющиеся Акты прошлых экспертиз).

Также специалистам требуется полный доступ к объекту (начиная от подвала, подземной парковки и заканчивая чердачным помещением и квартирами). Помимо этого, требуется обеспечение всех условий для оценки объекта (действующее отопление, водоснабжение, подача электричества, разрешение на локальное вскрытие отдельных конструкций).

В случае ограниченного доступа или отключения инженерных коммуникаций техническая экспертиза многоквартирного дома не может быть проведена в полном объеме.

Комплексная экспертная оценка специалистами может быть дана по итогам полного технического анализа ситуации. Для этого члены комиссии выполняют комплекс работ:

• профессиональный анализ всей предоставленной проектной, строительной, сметной и иной технической документации;
• визуальный осмотр всех несущих конструкций, коммуникационных систем, строения в целом;
• тщательный обмер с составлением чертежей, схем, разрезов;
• экспертная оценка состояния конструкций при помощи специальных инструментов;
• лабораторное изучение взятых на месте образцов строительных материалов;
• проведение необходимых расчетов;
• разработка сметы на ремонтные и восстановительные работы;
• создание проекта ремонтных работ по итогам комплексной экспертизы;
• выводы и советы по решению проблемы;
• оформление итогового заключения от организации, проводившей экспертизу.

Все этапы технической экспертизы объекта жилой недвижимости проводятся в строгой последовательности.

1. Анализ исходной информации

На первоначальном этапе происходит экспертная оценка проекта строения, изучение уже имеющихся Актов экспертизы. Выполняется анализ результатов инженерных и геодезических исследований.

2. Полевые работы

Подготовительный этап включает в себя уточнение схемы конструкций дома, визуальную оценку фасада, стен, кровли, фундамента, несущих конструкций. На этом этапе происходит выявление видимых повреждений и их измерение.

Визуальному исследованию подвергают все системы инженерных коммуникаций. Оценка состояния водопровода, канализации, отопительной системы, вентиляции и электрической проводки позволяет найти аварийные участки и оценить их состояние.

По итогам осмотра специалисты намечают места вскрытия для проведения инструментального анализа.

В рамках полевых работ проводят осмотр придомовой территории и прилегающих участков. Таким образом оценивается система отвода грунтовых вод, качество планирования придомовой территории.

3. Лабораторный анализ и инструментальные исследования

При помощи специальных инструментов выполняется замер геометрических параметров строения. Производится лабораторное обследование отдельных проб строительного материала или смесей на их соответствие техническим параметрам.

4. Оценка состояния фундамента и прилегающего к нему грунта

Оценка состояния фундамента представляет собой отдельный этап экспертизы многоквартирного дома. В рамках технических работ специалисты выполняют выкапывание шурфов, отбор проб грунта в местах прилегания к фундаменту. Итогом выполнения работ является оценка физико-механических характеристик грунта и вычисление расчетного сопротивления грунта в основании строения.

5. Камеральная обработка итогов экспертизы

Вся собранная информация подвергается тщательному анализу. По итогам комплексного обследования специалисты формируют ведомость, где подробно перечисляют все обнаруженные повреждения и дефекты.

Важным моментом является расчет несущей способности обследованных конструкций. Все результаты лабораторных анализов заносят в протокол.

Специалисты составляют обмерные чертежи с подробным указанием итогов всех проведенных измерений. Документально оформляется оценка степени износа и пригодности к эксплуатации инженерных систем.

Одним из итогов экспертизы является разработка рекомендаций по ремонту и ликвидации обнаруженных дефектов.

По итогам изучения состояния многоквартирного дома комиссия делает общие выводы.

6. Составление технического заключения по итогам экспертизы объекта

На последнем этапе специалисты выдают техническое заключение по результатам проведенной экспертизы.

Документы с результатами проверки можно предоставить:

• Организациям, осуществляющим инспекцию и контроль за состоянием жилых домов.
• Проектным службам.
• Главному инженеру по зданию.
• Экспертным организациям.
• Судам разного уровня.
• Заказчику строительства, владельцу объекта.
• Потенциальному покупателю.

Над экспертизой работают такие специалисты:

• Менеджер организует работы, оформляет договор.
• Главный инженер несет ответственность за качество экспертизы.
• Начальник лаборатории осуществляет руководство испытаниями.
• Инженеры обследуют строение.
• Лаборанты выполняют отбор и анализ проб.
• Инженер-сметчик составляет смету.
• Инженер-геолог и геодезист оценивают состояние грунта.
• Разнорабочие выполняют другие технологические работы.

При обнаружении дефектов в несущих конструкциях или коммуникационных системах рекомендуется сразу подать заявку в соответствующие службы.

В случае серьезной аварии ответственность может быть возложена на собственника жилья или коммунальные службы, не принявшие меры по обеспечению безопасности. В зависимости от ситуации и тяжести наступивших последствий предусмотрена финансовая и уголовная ответственность.

Своевременная техническая экспертиза избавит собственника жилья от финансовой и уголовной ответственности за нарушение правил эксплуатации.

Необходимо знать, что привлечь к проведению экспертизы можно только специализированную организацию, имеющую необходимые допуски СРО. Они позволяют организации представлять интересы заказчика в суде и предполагают наличие собственной лаборатории для проведения всех необходимых анализов.

Все этапы технической экспертизы проводятся с применением действующих ГОСТ, СП и Постановлений Правительства.