Экспертиза административных зданий

Техническая экспертиза административного здания – это сложная процедура, включающая в себя такие этапы:

1. Сбор и изучение предоставленной технической документации, обнаружение существующих дефектов, их осмотр и описание, проведение обмерных работ.
2. Обработка полученных данных, составление планов, проведение анализа всех результатов, предоставление выводов и рекомендаций по конкретному строению.
3. Предоставление технического заключения и выезд на осмотр здания.

Есть много причин, которые могут повлечь за собой образование дефектов в конструкциях:

• Работы, повлекшие за собой перегрузку конструкций. Это может быть монтаж оборудования, надстройки этажей, замена несущих конструкций.
• Появление вертикальных сквозных трещин в стенах, которые возникли вследствие морозного пучения грунта, деформации плит, несоблюдения правил проектной документации, ненадлежащего армирования.
• Появление сквозных вертикальных и наклонных трещин, вызванных теми же причинами, а также отсутствием армирования в растянутой зоне бетона.
• Ошибки, допущенные в первичной проектной и расчетной документации.
• Неправильная эксплуатация строения.
• Создание в ходе эксплуатации здания непроектных проемов (ниш, отверстий), которые влекут за собой ослабление конструкции.
• Строительные работы, выполняемые без соблюдения правил проектной документации, а также плохое качество строительных работ и несоблюдение технологий.
• Образование перегибов балок, перекрытий при эксплуатации здания.

Несоблюдение правил эксплуатации здания, отсутствие надлежащего отслеживания состояния его конструкций и коммуникаций влечет за собой ряд тяжелых последствий.

Некачественный ремонт не только является серьезной статьей расходов, но также быстро приводит в негодность конструкции и инженерные коммуникации. Это ускоряет износ здания.

Все проблемы должны качественно решаться по мере их возникновения, в противном случае возникают негативные последствия:

• Для здания. Срок эксплуатации здания заложен в проектной документации, затем следует обязательный капитальный ремонт. Отслужить заданный срок здание может только в том случае, если соблюдаются определенные условия. При несоблюдении этих условий срок эксплуатации сокращается из-за ускорения износа здания и разрушения инженерных коммуникаций и конструкций. Поэтому даже относительно новое здание может быть признано аварийным. При эксплуатации такого здания могут возникать опасные для жизни людей ситуации, влекущие за собой уголовную ответственность.
• Для собственника. Это всегда увеличение расходов. Борьба с ускоренным износом конструкций и коммуникаций и поддержание их в рабочем состоянии – это огромные затраты и потеря прибыли.

Заказчик предоставляет:

• Техническое задание, которое подразумевает краткое описание проблемы.
• Первичную документацию по строению и результаты ранее проводимых обследований (если они были).
• Свободный доступ на объект и обеспечение условий для работы на объекте. Должно быть электричество, вода и возможность вскрыть конструкции для осмотра.

В экспертизу входит такой комплекс работ:

• Аналитическая работа по всем предоставленным материалам – проектной документации, результатам ранее проводимых обследований, инженерно-геологическим заключениям.
• Предварительная экспертиза или так называемые полевые работы. Сюда входят осмотр конструкций, выявление внешних дефектов и повреждений, обнаружение аварийных участков, осмотр прилегающих территорий, оценка организации оттока поверхностных вод. Все результаты осмотра фиксируются.
• Инструментальная экспертиза и лабораторные исследования. Этот этап включает в себя замеры всех необходимых параметров, которые потребуются для экспертизы. Лабораторные испытания проводятся непосредственно на объекте.
• Оценка состояния несущих конструкций. Для этого проводят отрывку шурфов, берут пробы грунта у оснований фундамента, исследуют свойства этих грунтов и определяют их сопротивление.
• Обработка полученных результатов, составление чертежей и протоколов лабораторных испытаний. Проводятся проверочные расчеты, в ходе которых устанавливается несущая способность конструкции.
• Составление рекомендаций по работе с обнаруженными дефектами и технического заключения по объекту.

В процессе экспертизы может производиться оценка стоимости как самого здания, так и стоимость исправления выявленных дефектов и конструктивных изъянов. Зачастую экспертиза требуется для решения спорных ситуаций и установления интересующих фактов. Очень часто экспертиза становится единственным способом решить конфликт между застройщиком и заказчиком.

Над экспертизой работают:

• менеджер проекта;
• главный инженер;
• начальник лаборатории и лаборанты;
• инженер по сметам и по обследованию;
• инженеры геолог и геодезист;
• разнорабочие.

Экспертное заключение по зданию или сооружению может быть предоставлено в такие службы:

• в контролирующие органы и различные инспекции;
• в проектные организации и службы эксплуатации;
• в суды различных инстанций;
• собственникам объекта;
• заказчикам строительства;
• потенциальным покупателям.

Организации, осуществляющие осмотры зданий и сооружений, а также выносящие экспертное заключение, должны обладать таким списком документов:

• Свидетельство, подтверждающее допуск к инженерно-изыскательным работам. Такие свидетельства выдают саморегулирующие организации. Документ дает право на выполнение геологических, геодезических и других работ.
• Свидетельство, подтверждающее допуск к осуществлению работ по созданию проектной документации. Этот документ также выдается саморегулирующей организацией. Он подтверждает, что организация имеет допуск к определенному виду работ.
• Аттестат аккредитации испытательной лаборатории. Это документ, выдаваемый аккредитующим органом, где зарегистрирован факт официального признания компетентности испытательной лаборатории.
• Удостоверение инженерного состава, которое отражает допуск к работам на высоте и верхолазным работам. Это документ, который подтверждает компетенцию всех привлекаемых к экспертизе сотрудников, выполняющих соответствующие работы.
• Удостоверение инженерного состава, в котором указывается допуск к работе определенных лиц на электроустановках.
• Удостоверение инженерного состава, в котором указывается допуск лиц, имеющих отношение к пожарной безопасности.

Все здания проходят регулярные осмотры. Если здание новое, то и первый осмотр должен проводиться через 2 года после ввода в эксплуатацию. После этого периодичность составляет 1 раз в 10 лет.

Здание может эксплуатироваться в неблагоприятных условиях:

• при постоянном воздействии агрессивной среды;
• при вибрациях и повышенной влажности;
• при расположении в районах с сейсмичностью от 7 баллов.

В этом случае осмотры проводятся не реже 1 раза в 5 лет. Если здание или сооружение причислено к разряду уникальных, то для него предусматривается постоянный режим проверки (периодичность осмотров отражается в п. 4.3 ГОСТ 31937-2011).

Если в процессе эксплуатации здания или сооружения обнаруживаются дефекты, то требуется внеплановый осмотр и экспертиза. Для этого делается заявка в специализированную компанию и по ней начинают работать специалисты.